Cedolare secca o regime fiscale alternativo

Di cosa si tratta?
L'articolo 4, comma 5-bis, del D.L. 50/2017, come modificato dalla Legge di Bilancio 2024, prevede che le piattaforme come Holidu applichino una ritenuta del 21% (“cedolare secca”) sui redditi degli host non professionisti ("host non professionista") per soggiorni di breve durata fino a 30 giorni.
Cosa sta facendo esattamente Holidu per conformarsi alla normativa?
A partire dal 1° marzo 2024, e per tutte le prenotazioni con check-in in questa data, Holidu ha implementato un processo per essere pienamente conforme alla normativa sulla "cedolare secca". Ciò significa che, secondo la normativa fiscale, i pagamenti degli host sono interessati alla trattenuta in oggetto: la trattenuta del 21% per gli host "non professionisti" è calcolata sulla base del prezzo della prenotazione. Il 21% è versato direttamente alle autorità fiscali italiane, insieme a tutti i moduli e i documenti richiesti dalla legge.
A chi si applica questa normativa? / Quali host sono interessati?
Questo regolamento si applica agli "host non professionisti" che possiedono almeno un immobile da affittare per brevi periodi in Italia. In base alla legge e alle indicazioni fornite finora dall'Agenzia delle Entrate, gli host non professionisti comprendono gli host con meno di cinque proprietà in affitto e gli host che non sono titolari di partita IVA, ovvero che non hanno una partita IVA valida per l’'UE. Si veda di seguito uno schema logico di supporto:
Che cosa significa Host non professionista? Cosa devo fare?
Come primo passo, vi chiediamo di confermare che siete effettivamente un host non professionista. A tal fine, accedi al tuo account Holidu e rispondi alla domanda: "Affitti 5 o più proprietà in Italia?".
In secondo luogo, ti invitiamo a controllare con attenzione i pagamenti che ricevi da Holidu e a consultare il tuo consulente fiscale in caso di dubbi.
Chi è un host professionista?
Un host professionista ha una partita IVA valida per l'UE o almeno cinque proprietà in affitto. Tutti gli host professionisti non sono interessati da questa legge, il che significa che per loro non cambia nulla e, soprattutto, che continuano a ricevere i pagamenti completi da Holidu.
Quale gruppo di host è nuovamente interessato?
Solo gli host non professionisti sono interessati da questa legge. Per gli host professionisti non cambia nulla.
Sono un Host non professionista che non ha optato per la "cedolare secca" ma per il regime ordinario. Cosa devo fare?
Se siete un Host non professionista secondo i criteri descritti, che ha optato per il regime ordinario, Holidu è comunque tenuta ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% sui vostri guadagni, ma la ritenuta opererà come un pagamento anticipato (il che significa che gli Host possono detrarla dalla loro imposta annuale complessiva). Si consiglia di consultare il proprio consulente fiscale per ottenere ulteriori dettagli sui propri obblighi fiscali.
Quali sono i soggiorni soggetti a ritenuta fiscale?
La ritenuta d'imposta si applica ai soggiorni di breve durata che, secondo il Decreto Legge 50/2017, sono definiti come soggiorni fino a 30 notti.
Quali pagamenti sono soggetti a ritenuta fiscale?
Innanzitutto, solo i pagamenti relativi a immobili situati in Italia sono soggetti alla ritenuta fiscale italiana. Quindi, la ritenuta fiscale ("cedolare secca") si applica all'importo lordo del pagamento prima di dedurre qualsiasi IVA o tassa Holidu. Anche le spese di pulizia, le spese per gli asciugamani e qualsiasi altra spesa extra addebitata sono soggette a ritenuta fiscale. L'unica eccezione non soggetta a ritenuta è rappresentata dalle tasse di soggiorno incluse nel prezzo del soggiorno.
Sono un Host non professionista, perché non ho una partita IVA e ho solo due proprietà da affittare a breve termine. Cosa fa Holidu ora?
Come primo passo, Holidu ti chiede di confermare nel tuo account se sei effettivamente un host non professionista. Se non rispondi entro 2 settimane, verrai considerato automaticamente come un host non professionista. A quel punto, Holidu inizierà automaticamente a trattenere il 21% sui tuoi pagamenti e li verserà all'Agenzia delle Entrate per tuo conto. Nel caso in cui cambiassi il tuo status in quello di host professionista, potrai sempre comunicarcelo via e-mail all'indirizzo host@holidu.com, ad esempio quando avrai ottenuto una partita IVA valida per l’'UE.
Posso cambiare il mio status da Host non professionista a Host professionista?
Sì, puoi cambiare il tuo status con noi in qualsiasi momento in futuro se le tue circostanze cambiano: Ciò significa che è necessario ottenere una partita IVA valida per l'UE o confermare che si affittano 5 o più proprietà in Italia per affitti a breve termine. In questo caso, si prega di contattare il nostro servizio di assistenza via e-mail all'indirizzo host@holidu.com.
Dovrò fornire informazioni sui miei dati fiscali a Holidu e, in caso affermativo, a quale scopo?
Per gli Host non professionisti, Holidu dovrà raccogliere i dati necessari per la rendicontazione. Ciò è necessario per consentire a Holidu di comunicare con precisione la ritenuta fiscale alle autorità fiscali italiane e di generare correttamente tutti i documenti richiesti dalla legge. Holidu contatterà gli host interessati più avanti nel 2024.
Quali moduli fiscali compilate se confermo che Holidu applicherà la "cedolare secca" perché sono un host "non professionista"?
Holidu compilerà i seguenti moduli:
- F-24: Holidu verserà mensilmente all'Agenzia delle Entrate le imposte sul reddito trattenute per conto tuo.
- “Certificazione unica” (CU): Holidu comunicherà all'Agenzia delle Entrate le ritenute operate per conto tuo per ogni alloggio entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui si è verificato l'evento di ritenuta (es: per l'anno 2024, la CU dovrà essere presentata entro il 16 marzo 2025). Holidu ti rilascerà annualmente la "certificazione unica" con il dettaglio delle ritenute fiscali sui tuoi guadagni, in modo che tu possa contabilizzarle nella tua dichiarazione dei redditi. Tutte le fasi preparatorie sono in corso di attuazione.
- Modello 770: Holidu comunicherà all'Agenzia delle Entrate le ritenute operate per conto tuo entro il 31 ottobre di ogni anno. Al momento sono in corso tutte le fasi preparatorie.
Holidu mi riclassificherà automaticamente come Host professionista e interromperà la ritenuta se il mio numero di immobili in Italia è superiore a quattro?
No, la trattenuta fiscale non si interrompe automaticamente se si aggiungono altre proprietà. Per non applicare la ritenuta in Italia, contatta Holidu all'indirizzo host@holidu.com.
Avete bisogno di altri dati o informazioni?
Sì: in base alla legge, dobbiamo raccogliere anche i dati catastali dell'immobile. Ci metteremo in contatto con te per questi dati in un secondo momento; per il momento non ti sono richieste ulteriori informazioni.
Sono esente dalla "cedolare secca", cosa devo fare?
Se in base alla vostra situazione giuridica e fiscale siete esenti dalla "cedolare secca", cliccate qui.
Chi posso contattare in caso di ulteriori domande?
In questo caso, ti invitiamo a contattare il nostro Customer Happiness Team, oppure a rivolgerti al tuo consulente fiscale (poiché Holidu non può dare consigli fiscali).

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