Requisiti legali per gli affitti turistici in Italia

Dicembre 2023

Il turismo in Italia è un business di rilevante importanza. Secondo le stime ufficiali, infatti, il settore turistico genera il 5% del PIL e coinvolge circa il 15% degli occupati, rappresentando una fonte imprescindibile per l’economia nazionale. Una parte considerevole e in costante crescita per quanto concerne questa industria è costituita dagli affitti turistici, i quali consentono ai proprietari di più immobili di ottenere delle entrate considerevoli e ai turisti di beneficiare di prezzi vantaggiosi e di vivere la propria vacanza all’insegna del comfort più totale.

Se disponi di un immobile che intendi affittare magari per fare qualche guadagno extra, leggendo questo articolo potrai conoscere quali sono i requisiti legali per affittare appartamenti vacanze in Italia e scoprire le differenze tra la semplice locazione turistica e il regime delle case vacanze.

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Cosa si intende per affitti turistici in Italia?

La locazione turistica si impone come il metodo più conveniente se desideri gestire fino a un massimo di tre appartamenti. Si tratta di un contratto di affitto temporaneo di un immobile a uso abitativo, il quale può avere una durata massima di trenta giorni. L’accordo viene stipulato tra il proprietario dell’immobile e il turista in cambio di un corrispettivo in denaro. In tema di requisiti legali per gli affitti vacanze in Italia, è necessario tenere conto di varie procedure e normative, che coinvolgono i Comuni, le Regioni e le Questure.

Tali normative e procedure variano a seconda della località, per cui prima di avviare l’attività è bene che informarsi bene contattando gli enti territoriali della zona in cui si trova l’immobile che intendi affittare. Esistono, tuttavia, degli obblighi generali da osservare in ambito di affitti turistici. Il primo punto è inerente alla verifica delle condizioni dell’appartamento il quale deve rispettare scrupolosamente i requisiti relativi alla sicurezza, all’igiene e al comfort. Hai l’obbligo, inoltre, di accertarti di non violare gli eventuali regolamenti condominiali vigenti e di rispettare le limitazioni imposte a livello urbanistico. I passi standard per affittare un immobile tramite questa modalità sono i seguenti:

• Registrazione al Comune: il primo passo consiste nel dichiarare al Comune in cui si trova l’immobile l’intenzione di avviare l’attività di locazione turistica. La registrazione solitamente avviene online e si completa con la ricezione di un codice di protocollo da parte dell’ente. Nella maggior parte dei casi è necessario disporre di una PEC, ovvero una casella di posta elettronica certificata.
• Registrazione al sito della Regione: per svolgere l’attività di affitto turistico è necessario ottenere il CIR, ovvero il Codice Identificativo di Riconoscimento, il quale viene rilasciato dalla Regione in cui è ubicato l’immobile. Per entrare in possesso del suddetto codice è sufficiente completare una procedura online che varia da ente a ente. Dopo aver ricevuto il CIR puoi avviare l’attività e registrare l’immobile sui siti che si occupano della promozione degli appartamenti in affitto per fini turistici, come ad esempio Holidu. In assenza del Codice Identificativo di Riconoscimento l’attività non è considerata regolare e le agenzie non permettono di effettuare la registrazione dell’appartamento né di pubblicarne il relativo annuncio.
• Registrazione presso la Questura: l’ultimo passaggio prevede la comunicazione alla questura della volontà di affittare l’immobile per fini turistici. A seguito della comunicazione, l’immobile verrà accreditato come struttura ricettiva. Da quel momento in poi dovrai occuparti di inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo, utilizzando lo specifico portale presente sul sito della Polizia di Stato.

Il contratto di affitto e le limitazioni da osservare

Non va effettuata alcuna registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per cui non in quanto host non si è soggetti al pagamento dell’imposta di bollo. Si raccomanda, tuttavia, di stipulare correttamente l’accordo, così da tutelare i diritti di entrambe le parti. Una delle caratteristiche principali degli affitti turistici è quella inerente ai servizi offerti al locatario, i quali non possono essere diversi dalle pulizie finali e dalla fornitura del kit di biancheria. Non è quindi permesso mettere a disposizione del turista servizi come la colazione, i trasporti e le pulizie giornaliere.

Il pagamento dell’affitto può avvenire in contanti solo fino alla soglia massima di 5000 euro: nel caso di importi superiori hai l’obbligo di utilizzare sistemi di pagamento tracciabili, come ad esempio bonifici, carte di credito e assegni. In caso di mancata segnalazione degli ospiti alla Questura, sono previste delle sanzioni: arresto fino a tre mesi oppure multa fino a 206 euro, oltre alla sospensione temporanea dell’attività.

L’apertura della partita IVA non è necessaria, poiché si tratta di un’attività occasionale non esercitata in forma imprenditoriale: tale beneficio è concesso esclusivamente a coloro che gestiscono un massimo di tre case vacanze.

I Comuni e le Regioni possono applicare delle specifiche norme circa il numero massimo di giorni in cui l’immobile può essere affittato oppure stabilire specifici periodi in cui sono consentiti gli affitti turistici, per cui l’attività non può essere esercitata durante l’intero corso dell’anno. La tassazione prevede due opzioni:

• Sommare le entrate degli affitti turistici al proprio reddito e quindi avvalersi del regime della tassazione ordinaria in base alle aliquote IRPEF;
• Usufruire della cedolare secca, la quale prevede il pagamento del 21% delle somme percepite tramite l’attività, a prescindere dal reddito.

Requisiti legali per affittare una casa vacanze in Italia

Le case vacanze sono delle strutture ricettive extra-alberghiere, che si differenziano dagli affitti turistici per i servizi offerti agli ospiti. Oltre a mettere a disposizione l’immobile, infatti, i gestori delle case vacanze possono fornire vari servizi, tra cui il cambio giornaliero della biancheria, la prenotazione di escursioni e il noleggio di autovetture. Per quanto riguarda la durata massima del contratto di affitto, è possibile superare il limite dei 30 giorni: in tal caso il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate con relativo pagamento delle imposte di bollo. In qualità di gestore puoi stabilire se avviare l’attività in forma imprenditoriale oppure occasionale. Bisogna aprire una partita IVA, tuttavia, solo se scegli di operare a livello imprenditoriale o qualora tu intenda gestire un minimo di quattro appartamenti. Ecco gli altri requisiti legali per le case vacanze in Italia:

• Iscrizione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza;
• Iscrizione alla Camera di Commercio;
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività, meglio nota come S.C.I.A., da inviare al Comune di residenza;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE), da presentare per ogni immobile da affittare;
• Segnalazione alla questura per ottenere l’accredito dell’immobile come struttura ricettiva;
• Restrizioni alla commercializzazione di abitazioni non conformi ai requisiti di legge.
• Comunicazione del listino prezzi alle autorità competenti.

Cosa indicare nel contratto di locazione

A prescindere che si tratti di un affitto turistico o di una casa vacanze, va stipulato un contratto di affitto. Nell’accordo è sufficiente indicare le generalità degli ospiti, le regole da osservare, la data di arrivo e quella di partenza, oltre all’importo totale e alla cauzione rilasciata al fine di coprire eventuali danni a carico dell’immobile.

All’ospite può essere consegnata una ricevuta qualora non si tratti di attività svolta in modo professionale. Se operi con partita IVA, invece, hai l’obbligo di rilasciare una fattura nel caso in cui il cliente sia un’azienda o un libero professionista. Indipendentemente dal rilascio della fattura o della ricevuta fiscale, vige l’obbligo di applicare una marca da bollo da 2 euro se l’importo supera i 77,47 euro: il pagamento della marca da bollo si intende a carico del cliente.

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