Che cos'è il metodo BRRRR?

Dicembre 2024

Il BRRRR è una strategia di investimento immobiliare, la quale si basa sull’acquisizione di una proprietà, sulla sua ristrutturazione e poi sul farla rendere economicamente affittandola per brevi o per lunghi periodi. Tramite le somme incassate dall’affitto, l’obiettivo è quello di reinvestire la somma per procedere con un nuovo acquisto immobiliare, ripetendo continuamente l’operazione per massimizzarne i profitti nel tempo. Vediamo cosa significa BRRR nel settore immobiliare e come far conciliare il sistema con gli affitti brevi.

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Cosa significa BRRRR nel mondo immobiliare?

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat

Il significato di BRRR è semplice da intuire. Non si tratta che di un acronimo delle parole Buy, Rehab, Rent, Refinance e Repeat, che tradotte in italiano significano Compra, Ristruttura, Affitta, Rifinanzia e Ripeti. Ecco come procedere fase dopo fase con il metodo BRRRR, sistema sempre più apprezzato anche dai piccoli investitori per generare significativi profitti. 

La fase di acquisto

L’operazione iniziale consiste nell’acquistare un’abitazione di qualunque tipologia, preferibilmente dal prezzo molto appetibile, poiché l’immobile andrà ristrutturato. È di fondamentale importanza individuare un immobile situato in una posizione interessante: visto che l’appartamento sarà principalmente destinato agli affitti dovrai scegliere un’area dalla favorevole collocazione, ovvero nelle vicinanze di attrazioni turistiche, di scali aeroportuali o in prossimità di punti di interesse come le università, al fine di affittare con maggiori chance l’abitazione. Per acquistare l’immobile a un prezzo basso, essenziale per ricavare il massimo dall’investimento BRRR, hai a disposizione alcune opzioni di riferimento:

• Le aste immobiliari, con le quali è possibile acquisire immobili sequestrati per varie ragioni. In buona parte dei casi puoi compiere dei veri affari, pagando un prezzo di gran lunga inferiore al valore effettivo dell’immobile. Naturalmente, questo tipo di operazione richiede delle tempistiche e il saper valutare quali realmente possano essere le case più convenienti da acquistare per passare alla fase dell’affitto
• Proprietari che hanno fretta di vendere e che quindi possono accontentarsi di una somma inferiore a quella di mercato per entrare velocemente in possesso del denaro
• Strutture in pessime condizioni, da valutare attentamente con l’ausilio di un tecnico per capirne le potenzialità e le spese da sostenere per recuperare l’immobile e renderlo disponibile in tempi accettabili per metterlo in affitto

La ristrutturazione

Quella della ristrutturazione non è una fase sempre necessaria quando applichi il metodo BRRR. Infatti, se hai avuto la bravura di individuare un appartamento in ottime condizioni e a un prezzo accessibile, puoi magari limitarti a compiere dei piccoli ritocchi. Prima di procedere con la ristrutturazione devi fare attenzione a diversi aspetti e puntare su alcuni elementi, tra cui:

• Migliora l’efficienza energetica della struttura, intervento che ti permetterà di ridurre i costi legati alle bollette di luce e di gas e di riservare agli inquilini un appartamento piacevole da vivere. Tra gli interventi principali da eseguire vi è l’isolamento termico, il quale consente di ridurre la quantità di energia che serve a mantenere la giusta temperatura interna. Dalla coibentazione all’installazione di infissi di moderni, le possibilità a tua disposizione sono davvero tante.
• Rendi gli interni più vivibili, acquistando mobili funzionali e dal piacevole design. Ciò aumenterà le probabilità di affittare appartamento vacanze e di applicare prezzi maggiori. 
• Massimizza la sicurezza della casa, montando i dispositivi imposti dalla legge, come gli estintori, e puntando sulla presenza di una porta blindata con cilindro europeo, di grate e di finestre antieffrazione. Se possiedi uno spazio esterno, valuta l’installazione di telecamere di sicurezza.

L’affitto

Completata la ristrutturazione dell’appartamento, devi immediatamente procedere con il farlo fruttare. Per ottenere una rendita rapida dall’investimento BRRR puoi scegliere tra due diverse soluzioni di affitto:

• Affitto a lungo termine: È la tipologia più comune di affitto, la quale vincola il cliente e il proprietario della struttura a un determinato numero di anni di contratto. Il vantaggio per l’investitore è costituito dalla comodità, poiché una volta individuato il cliente giusto non bisogna procedere con particolari operazioni, se non con qualche intervento di manutenzione straordinaria, quando necessario. Gli aspetti negativi sono principalmente due. Il primo riguarda le cifre incassate che, una volta tolte le tasse e l’usura generale della struttura, non sono particolarmente convenienti. L’aspetto più problematico è quello relativo ai possibili mancati pagamenti da parte dell’affittuario. Rientrare in possesso delle somme a cui si ha diritto, infatti, richiede procedure molto lunghe e non sempre la questione si risolve con esito positivo. Inoltre, il proprietario andrebbe a perdere il possesso della struttura per numerosi anni pur non ottenendo incassi.
• Affitti brevi: È una modalità di affitto potenzialmente più remunerativa rispetto alla prima ma che richiede un lavoro di organizzazione da parte dell’investitore. Per pubblicizzare casa vacanze e ricevere dei buoni riscontri in termini di visibilità e di entrate puoi utilizzare le OTA, ossia le agenzie in cui pubblicare gli annunci di affitto a breve termine. Se la tua abitazione è dotata di interessanti servizi, dal WiFi ai climatizzatori, e si trova in una zona di richiamo turistico, probabilmente il tasso occupazionale della struttura sarà molto elevato, con conseguenti importanti incassi. Altro punto a favore degli affitti brevi, che probabilmente si impongono come il miglior esempio della strategia BRRR, è relativo alla possibilità di utilizzare personalmente l’appartamento tutte le volte che desideri, naturalmente togliendolo temporaneamente dalle disponibilità del portale per affitti vacanze che hai scelto per promuovere la struttura.

Il rifinanziamento

Le somme percepite dagli affitti ti porteranno a creare un nuovo capitale da investire. Dagli incassi ottenuti affittando la casa con il sistema degli affitti brevi devi togliere alcuni costi, tra cui: le spese di manutenzione e di pulizia dell’appartamento; le eventuali riparazioni effettuate nel corso del tempo; le varie imposte da versare, includendo sia quelle da riconoscere agli enti territoriali sia quelle dovute allo Stato; i costi energetici. Per quanto concerne gli affitti standard, i costi da affrontare sono quelli inerenti agli interventi di manutenzione e alle imposte sull’affitto e sulla proprietà: quest’ultima va considerata solo se possiedi altri appartamenti. Ottenuto il profitto procurato dall’investimento BRRR dovrai destinare la somma ad altri acquisti immobiliari. E al guadagno dovrai aggiungere l’eventuale rivalutazione dell’immobile. Con molta probabilità, infatti, a seguito della ristrutturazione, della riqualificazione energetica e del nuovo arredamento, il tuo immobile avrà conseguito un valore più alto. Ciò ti garantirà l’opportunità di rifinanziare in modo favorevole un eventuale mutuo e di puntare senza problemi economici su una nuova proprietà da acquisire.

La ripetizione

Una volta rifinanziata la somma o dopo essere entrato in possesso di un nuovo capitale attraverso gli affitti, devi ripetere l’operazione, destinando all’investimento BRRR semplicemente i profitti derivanti dalla prima esperienza. Il processo si ripete fino a che hai la possibilità di investire ulteriori somme ricavate con il metodo, andando ad aumentare le tue proprietà senza esporti a grossi rischi.

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