Requisiti legali per la gestione di case vacanza in Spagna

Ottobre 2023

Secondo un rapporto Eurostat, la Spagna è il secondo Paese con il maggior numero di affitti turistici dopo la Francia. Se hai una proprietà che intendi mettere in affitto, ti conviene conoscere bene i requisiti legali per gli affitti turistici in Spagna per evitare di incorrere in multe o sanzioni.

Queste norme garantiscono la qualità delle strutture ricettive tutelando sia i proprietari che i visitatori. Questi decreti e queste leggi sono stati creati con l’obiettivo di evitare discrepanze e generare uniformità di misure in ogni comunità autonoma. Inoltre, ogni gestore o proprietario che utilizza piattaforme come Airbnb, Expedia, Tripadvisor o Homeway deve far registrare la proprietà nel Registro del Turismo spagnolo con il rispettivo numero di licenza. 

Nel 2018 è stato approvato un Decreto Legislativo che stabilisce l’obbligo di ottenere un numero di registrazione, di rispettare gli standard di qualità e sicurezza, di limitare la durata delle proprietà situate in aree turistiche particolarmente affollate e di mantenere un equilibrio con i residenti locali. Inoltre, in alcune comunità autonome esistono norme aggiuntive più restrittive se la proprietà si trova in prossimità di aree naturali protette.

Le norme legali per gli affitti turistici in Spagna sono cambiate a causa dell’aumento delle piattaforme di affitto turistico, ambendo a creare un maggiore equilibrio nella promozione della qualità e della sicurezza per evitare truffe e overbooking.

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Qual è l’ente responsabile della regolamentazione delle case vacanza?

La gestione degli affitti turistici in Spagna è regolamentata e supervisionata da diversi enti che variano a seconda della comunità autonoma e della legislazione di ciascuna regione. Alcuni degli enti e degli uffici preposti sono:

• Ministeri regionali del turismo: in ogni comunità autonoma c’è un Ministero regionale o una Direzione generale del turismo che è responsabile della regolamentazione e della supervisione delle case vacanza. Sono responsabili del rilascio delle licenze o della registrazione delle case vacanza.
• Ministero dell’Industria, del Commercio e del Turismo: ha competenze in materia di regolamentazione e promozione del turismo in Spagna; la maggior parte dei regolamenti sono gestiti da ciascuna comunità autonoma o regione, ma questo ufficio stabilisce le linee guida generali e coordina le azioni a livello nazionale.
• Comuni: hanno il ruolo di stabilire requisiti specifici come il rispetto della dichiarazione di responsabilità. A seconda delle funzioni delegate, possono anche effettuare ispezioni delle strutture ricettive per verificare il rispetto delle loro funzioni e possono approvare le licenze turistiche.
• Agenzie turistiche autonome: alcune comunità autonome hanno uffici incaricati della promozione e della gestione del turismo. Si occupano soprattutto della supervisione e della consulenza ai proprietari di case vacanza.

Affitti turistici in Spagna: leggi e decreti che li regolano

Legge sulle locazioni urbane (LAU):

È responsabile principalmente della regolamentazione dei contratti di locazione di alloggi nelle aree urbane, ma stabilisce anche disposizioni specifiche per le Case per Ferie. I suoi requisiti includono il rispetto di:

• Durata: dovrebbe trattarsi di un breve periodo di tempo concordato tra il proprietario e l’ospite, per giorni o settimane. 
• Tariffe e modalità di pagamento: il proprietario ha la facoltà di indicare la tariffa giornaliera e le modalità di pagamento sono concordate tra le parti in anticipo o per contratto.
• Deposito: l’importo del deposito dipende dalla comunità autonoma in cui si trova l’immobile, in alcuni casi è l’equivalente di un mese di affitto. 
• Obblighi: la LAU stabilisce che l’abitazione deve essere mantenuta in condizioni ottimali e l’ospite deve prendersi cura delle attrezzature interne durante il soggiorno.

Legge generale sul turismo (legge 13/2011 del 27 maggio)

È obbligatorio rispettare questa legge, la quale stabilisce che tutte le proprietà a scopo turistico devono essere iscritte nel Registro del Turismo della Comunità Autonoma corrispondente.

In relazione agli affitti per vacanze, sono da considerare i seguenti aspetti:

• Abitazioni turistiche: sono quelle sponsorizzate dai canali di offerta turistica che di solito vengono affittate a scopo di alloggio.
• Registrazione delle abitazioni turistiche: tutte le abitazioni a scopo turistico devono essere registrate nel Registro del Turismo della Comunità autonoma o della regione in cui si trovano prima di iniziare la loro attività. 
• Requisiti minimi: tutte le abitazioni a uso turistico in Spagna devono soddisfare i requisiti minimi di abitabilità e qualità stabiliti.
• Obblighi: i proprietari/gestori devono sempre rispettare le normative vigenti e fornire informazioni reali sulle caratteristiche dell’immobile.
• Sanzioni: a seconda della gravità dell’infrazione per non conformità ai requisiti di legge, vengono applicate multe o sanzioni.

Decreto sulle abitazioni turistiche (DVT)

Tutte le Comunità Autonome dispongono di decreti e norme specifiche per regolamentare la ricettività turistica. I decreti e le leggi in vigore per ciascuna di esse sono:

• Isole Baleari: Legge 6/2017 del 31 luglio 2017
• Comunità Valenciana: Decreto 10/2021 del 22 gennaio 2021
• Comunità autonoma delle Asturie: Decreto 48/2016 del 10 agosto 2016
• Comunità autonoma di Cantabria: Decreto 225/2019 del 28 novembre 2019
• Comunità autonoma di Catalogna: Decreto 75/2020 del 20 agosto 2020
• Comunità autonoma di La Rioja: Decreto 10/2017 del 17 marzo 2017
• Regione di Murcia: Decreto n. 256/2019 del 10 ottobre 2019
• Comunità Autonoma di Aragona: Decreto 1/2023, dell’11 gennaio 2023
• Comunità autonoma di Galizia: Decreto 12/2017 del 26 gennaio 2017
• Comunità autonoma di Castilla y León: Decreto 3/2017, del 16 febbraio 2017
• Comunità autonoma di Castiglia-La Mancia: Decreto 36/2018 del 29 maggio 2018
• Comunità autonoma dell’Andalusia: Decreto 28/2016, 2 febbraio 2016
• Provincia di Navarra: Decreto Foral 230/2011, del 26 ottobre 2011
• Paesi Baschi: Decreto 101/2018 del 3 luglio 2018
• Isole Canarie: Decreto 113/2015 del 22 maggio 2015
• Comunità autonoma di Extremadura: Legge 2/2011 del 31 gennaio 2011
• Madrid: Decreto 79/2014, 10 luglio 2014

È importante conoscere le norme legali del territorio in cui si trova la tua casa vacanze. Inoltre, è necessario tenere conto dei requisiti comunali, poiché in Spagna possono esserci requisiti specifici che richiedono documenti aggiuntivi o che stabiliscono maggiori restrizioni.

Le più importanti normative locali in Catalogna, Isole Baleari, Madrid, Comunità Valenciana, Andalusia e Asturie

Le normative locali per gli affitti turistici in Spagna possono variare tra le diverse comunità autonome e i comuni.

Catalogna

Questa comunità autonoma stabilisce le sue norme in base al Decreto 159/2012, i proprietari devono ottenere la licenza turistica attraverso una serie di passaggi, l’alloggio deve soddisfare i requisiti di qualità e abitabilità con un massimo di 31 giorni consecutivi. Sono inclusi anche aspetti quali:

• Gli alloggi turistici devono essere dotati di infrastrutture sicure e arredi di qualità. 
• L’igiene dell’impianto è fondamentale, così come la climatizzazione. 
• Informare gli ospiti dell’esistenza della tassa di soggiorno, che dipende dalla categoria e dalla classificazione dell’alloggio.
• Tutti i mezzi pubblicitari devono contenere informazioni veritiere sul noleggio e sui servizi promozionali.

Isole Baleari

In questo ambito si applica la Legge sul Turismo delle Isole Baleari, come stabilito dalla Legge 6/2017 del 31 luglio. Le norme sono rigorose, in quanto mirano a promuovere un turismo sostenibile e a curare le aree naturali delle isole.

• La legge stabilisce un limite al numero di abitazioni a uso turistico commercializzate nelle zone particolarmente affollate.
• Divieto di creare nuovi siti turistici in determinate aree. 
• Restrizioni alla commercializzazione di abitazioni non conformi ai requisiti di legge.
• Verifica e controllo dell’offerta di alloggi turistici sulle piattaforme per garantire la conformità ai requisiti di legge.

Madrid

Il Decreto 79/2014 del 10 luglio 2014 e il Piano Speciale per la Regolamentazione dell’Uso degli Alloggi (PERUH) nella città di Madrid fungono da norme specifiche per regolare gli affitti turistici. Questi stabiliscono i requisiti per l’ottenimento di una licenza di attività turistica, la limitazione dei posti vacanti e il rispetto delle restrizioni di sicurezza e di ubicazione. Ci sono anche altri aspetti legali da considerare:

• Portare la documentazione necessaria al Comune di Madrid.
• Mantenere i mobili contenuti nell’immobile in ottime condizioni.
• Il Comune è responsabile di effettuare ispezioni per prevenire gli affitti illegali.
• Se la struttura ricettiva non rispetta i regolamenti, possono essere applicate delle sanzioni.

Comunità Valenciana

Il Decreto 10/2021, del 22 gennaio, regola i servizi di ricettività turistica e la loro classificazione con la fornitura di servizi offerti. Tra le norme stabilite, spiccano le seguenti:

• Tutte le abitazioni a uso turistico devono avere un cartello e una classificazione all’esterno dell’abitazione.
• Ogni proprietario deve avere una licenza turistica.
• I noleggi devono essere coperti da assicurazione di responsabilità civile.
• Devono soddisfare i requisiti di qualità e sicurezza.
• Avere un’eccellente zonizzazione che indichi la superficie totale della stanza.

Andalusia

Tutte le abitazioni a uso turistico in Andalusia devono seguire le norme del Decreto 28/2016, mentre gli appartamenti turistici sono disciplinati dal Decreto 194/2010. Attualmente alcuni aspetti da rispettare sono:

• Norme rigorose sull’accessibilità e sulle dimensioni minime degli alloggi.
• Nelle aree meno regolamentate, i comuni effettuano ispezioni e rilasciano licenze.
• Tutte le abitazioni e gli appartamenti devono essere registrati nel Registro del Turismo Andaluso.
• Devono essere rispettate le norme tecniche e di sicurezza.
• I proprietari devono garantire l’adeguatezza delle strutture e gli ospiti devono rispettare le regole di convivenza nel rispetto della proprietà.
• I proprietari sono tenuti a fornire informazioni veritiere sulle caratteristiche dell’abitazione.

Asturie

Gli affitti turistici nelle Asturie devono rispettare le norme del Decreto 48/2016, del 10 agosto, che ha riformato le norme della Legge 29/1994, del 24 novembre. Tra i suoi requisiti si legge che:

• Regolamentazione dell’attività di alloggio turistico sotto forma di case vacanze o abitazioni a uso turistico.
• Tutte le società di intermediazione turistica, le agenzie di viaggio, i gestori di affitti, i locatori e altri gestori devono essere in possesso di una licenza turistica per pubblicare la messa in affitto attraverso canali virtuali come siti web, marketplace o qualsiasi canale che consenta l’affitto di alloggi sul territorio.
• L’attrezzatura minima che deve essere inclusa nel noleggio è la seguente:
  • Smaltimento delle acque reflue.
  • Approvvigionamento di acqua potabile.
  • Servizio di raccolta pubblica dei rifiuti da parte del Comune.
  • Riscaldamento.
  • Cassetta di pronto soccorso ed estintore.
  • Elenco telefonico degli ospiti con numeri di vigili del fuoco, stazioni di polizia, ospedali e altro ancora.
  • Le camere da letto devono avere luce naturale e almeno un letto con una larghezza minima di 0,8 e una larghezza minima di 1,35 metri.
  • La cucina e le camere da letto devono affacciarsi sul cortile o sull’esterno.
• Al momento del check-in, devono essere verificate le informazioni sull’ospite e comunicate le tariffe stabilite per i servizi aggiuntivi.

Cosa succede quando la comunità autonoma, il comune o la regione non hanno una normativa specifica?

In questi casi si applica la Legge sulle locazioni urbane (LAU), che consiste in:

• Il proprietario concede all’ospite un affitto temporaneo dell’intero appartamento o delle stanze. 
• Tutte le proprietà devono essere in ottime condizioni igieniche e sicure per essere immediatamente utilizzate dai turisti.
• Il noleggio può essere promosso attraverso siti web, directory o altri mezzi di marketing verificati.
• Si noti che la durata minima dei contratti è di 3 anni, ma è possibile raggiungere un accordo contrattuale con l’ospite.
• La ristrutturazione della struttura è possibile con preavviso da parte dell’ospite.
• Il proprietario è responsabile di tutti i costi dell’immobile, come ristrutturazioni o danni.
• Esiste un listino prezzi che può essere modificato solo dal proprietario.

Quali sono le conseguenze dell’affitto illegale in Spagna?

Si tratta di conseguenze di tipo amministrativo e legale, scopriamole insieme!

• Chiusura dell’immobile: in casi gravi di violazione, l’organismo competente può ordinare la chiusura e la cessazione dell’attività della struttura ricettiva. 
• Sanzioni amministrative: le autorità possono imporre sanzioni amministrative che includono sanzioni pecuniarie significative che variano a seconda delle normative di ciascuna comunità autonoma.
• Responsabilità legale: il locatore abusivo può essere ritenuto legalmente responsabile per i danni causati agli inquilini o a terzi, con conseguenti azioni civili.

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