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Tutto quello che c'è da sapere sulla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per gli affitti di breve termine
Dicembre 2024
Il decreto Anticipi, convertito nella legge n.191/2023, ha introdotto nuove regole per quanto riguarda la gestione degli affitti turistici a livello imprenditoriale, con l’obiettivo di disciplinare con più accuratezza un fenomeno che si dimostra sempre più importante a livello fiscale ed economico in ambito nazionale. Basti pensare alla presenza in costante aumento di annunci relativi alle locazioni turistiche sui vari portali per affitti vacanze, ormai diventata la forma preferita da parte dei turisti, provenienti sia dall’Italia sia dall’estero, per organizzare le proprie vacanze. Ecco quali sono le principali direttive da rispettare per aprire, gestire e affittare un appartamento vacanze.
Cos’è la SCIA per le case vacanza?
SCIA è l’acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Si tratta di un passaggio obbligatorio per tutte le case vacanze esercitate in modo imprenditoriale presenti nel territorio nazionale. La segnalazione va presentata al SUAP, ovvero lo Sportello Unico delle Attività Produttive del Comune in cui è situata la struttura ricettiva. Attraverso l’invio della SCIA casa vacanze, che si completa in tutti i Comuni con modalità telematiche, il gestore della struttura presenta una dichiarazione sostitutiva in cui attesta di possedere tutti i requisiti richiesti dalle normative in vigore.
L’introduzione del CIN e altre novità
Per garantire la corretta concorrenza e la trasparenza del mercato del settore degli affitti per ragioni turistiche, è stato istituito l’obbligo per le strutture ricettive di richiedere il CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale, con lo scopo di creare una banca telematica contenente il totale delle strutture autorizzate. Il CIN va richiesto in modo telematico al Ministero del Turismo e va esposto sia negli annunci utilizzati per pubblicizzare la casa vacanze, sia in un luogo ben visibile della struttura. Il Codice Identificativo Nazionale deve essere pubblicato anche nel tuo sito web per affitti vacanze. Grazie al CIN sarà più semplice accedere ai controlli da parte delle autorità, sia a quelli fiscali sia a quelli inerenti alla sicurezza. Tra le altre novità introdotte dalla legge 191/2023 c’è proprio l’aggiornamento delle norme di sicurezza relative alle strutture ricettive imprenditoriali, con l’obbligo di adottare dispositivi come estintori omologati e rilevatori di monossido di carbonio, di GPL e di metano.
Le sanzioni previste per il mancato adeguamento alle norme
La normativa prevede delle pesanti sanzioni se la tua casa vacanza non risulta in regola. Per quanto riguarda il CIN, la mancata richiesta ti espone al rischio di subire una sanzione compresa tra 800 e 8.000 euro. La sola assenza dell’esposizione del Codice Identificativo Nazionale dà luogo a una sanzione che varia dai 500 euro ai 5.000 euro. Le suddette sanzioni si applicano per ogni singola casa vacanze che opera sprovvista del codice. In ambito sicurezza, invece, per ogni dispositivo mancante o non omologato si rischiano sanzioni dai 600 ai 6.000 euro per ciascuna violazione contestata.
Qual è la differenza tra casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale?
Nell’ambito dell’affitto di appartamenti per fini turistici si fa spesso confusione. Innanzitutto, è bene distinguere tra le strutture ricettive e gli appartamenti gestiti tramite gli affitti brevi. Nel primo caso, come gestore hai la possibilità di offrire agli ospiti servizi extra, i quali hanno lo scopo di incrementare i guadagni e di assecondare le richieste di coloro che hanno maggiori esigenze. Tra i servizi più comuni vanno citate le pulizie giornaliere, la preparazione dei pasti e l’organizzazione degli spostamenti. Se hai scelto il sistema degli affitti brevi, invece, non puoi fornire alcun tipo di servizio durante la locazione dell’immobile, a esclusione di un solo set di biancheria da consegnare a inizio soggiorno e delle pulizie finali. Inoltre, il limite massimo del soggiorno è stabilito in 30 giorni. Tra le strutture ricettive rientrano sia le case vacanze, sia i B&B. Nel campo delle case vacanze, hai la possibilità di operare in modo imprenditoriale oppure in modo non imprenditoriale. Le differenze sostanziali sono le seguenti:
- Le case vacanza non imprenditoriali prevedono una gestione occasionale, quindi concentrata su pochi periodi dell’anno.
- Le case vacanza imprenditoriali operano tramite partita IVA, mentre quelle non imprenditoriali operano attraverso il codice fiscale del titolare dell’attività.
- Se hai scelto la forma non imprenditoriale puoi gestire fino a un massimo di tre case vacanza, poiché con la quarta struttura scatta l’obbligo dell’apertura della partita IVA.
- I gestori delle case vacanze in forma imprenditoriale hanno l’obbligo di comunicare il listino prezzi degli appartamenti alle autorità competenti, proprio come avviene per quanto concerne altre strutture ricettive, come ad esempio gli hotel.
Devo chiedere la SCIA casa vacanze non imprenditoriale?
Il decreto Anticipi si rivolge esclusivamente alle imprese che operano nel settore turistico, per cui non devi richiedere la SCIA per avviare la tua attività a livello non imprenditoriale. Vi sono, tuttavia, delle eccezioni. Se intendi aprire una casa vacanze in un Comune dell’Abruzzo, dell’Emilia-Romagna, del Lazio, della Liguria, della Lombardia, della Sardegna o del Veneto, è prevista la SCIA per casa vacanze non imprenditoriale.
Posso accedere alla cedolare secca per una casa vacanze non imprenditoriale?
Il regime della cedolare secca, che prevede il pagamento di un’aliquota fissa del 21% non cumulabile con altri redditi, è accessibile solo da chi ha scelto il sistema degli affitti brevi, che pone il limite di mettere a disposizione degli ospiti il solo immobile. Dal punto di vista delle case vacanza non imprenditoriali, l’unica opzione di tassazione disponibile è quella del regime ordinario.
Come aprire una casa vacanze a Roma?
In tema di case vacanze e, in generale, di affitti turistici, non sono previste delle norme di carattere nazionale, per cui la legge demanda ai Comuni e alle Regioni le modalità da stabilire per avviare le attività. Le case vacanza a Roma necessitano di una procedura più complicata rispetto a quella standard, anche se sono esercitate in forma non imprenditoriale. Innanzitutto, è necessario che l’immobile risulti conforme alla normativa urbanistica e sanitaria vigente. Inoltre, il numero di posti letto disponibili deve essere proporzionale alla metratura delle camere. Per affittare una casa vacanze a Roma devi presentare la SCIA presso il SUAR, lo Sportello Unico per le Attività Ricettive, inviando la domanda in forma telematica. La sola segnalazione ti consente di avviare l’attività il giorno stesso della presentazione della pratica. Sei obbligato ad aprire la partita IVA solo nel caso in cui l’attività venga esercitata in modo abituale oppure se intendi gestire un minimo di tre appartamenti all’interno del Comune di Roma. È obbligatorio, infine, stipulare una polizza assicurativa con copertura a favore degli ospiti.