Calcolare i prezzi di affitto della tua casa o appartamento vacanze

Dicembre 2024

Tra i compiti di un host vi è quello di stabilire il giusto prezzo per affittare il proprio appartamento vacanze. Si tratta di un aspetto di fondamentale importanza, che va affrontato prendendo in esame un alto numero di fattori, dal calcolo della pulizia finale dell’appartamento turistico fino alle spese relative alle utenze domestiche, come le bollette dell’energia elettrica e del gas. Ecco come stabilire i prezzi di un appartamento turistico e come avvalersi delle agenzie per pubblicizzare la propria casa vacanze in modo proficuo.

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Quali sono i costi fissi che sosterrò per affittare la mia casa vacanze?

I costi fissi sono quelle spese che devi sostenere a prescindere dalle notti occupate e dal numero di persone che soggiornano. Generalmente, sono costi abbastanza pesanti, che incidono fortemente sui tuoi profitti. Ecco quali sono i principali costi fissi:

• Il mutuo: se hai acquistato un’abitazione per entrare nel settore delle case vacanze, potresti avere acceso un mutuo. Questo costo è da considerare tra le spese fisse fino alla sua estinzione e, di solito, influisce considerevolmente sulle somme effettive che riscuoterai dall’affitto dell’appartamento
• L’affitto: nel caso di affitto devi fare ancora più attenzione. Infatti, mentre il mutuo rappresenta un costo a tempo determinato, l’affitto va pagato fino al momento in cui intendi operare da host. Al calcolo di un affitto devi aggiungere le varie spese correlate, come le eventuali spese condominiali
• Le imposte: sulla tua casa vacanze possono incidere in modo determinante le imposte locali e non solo, come ad esempio la TARI e l’IMU
• L’assicurazione: è fortemente raccomandato stipulare una polizza che ti protegga da vari eventi, come danni alla struttura, furti, lesioni a carico degli ospiti e incidenti di vario genere. In alcune regioni italiane l’assicurazione è obbligatoria per cui non bisogna dimenticare di aggiungerla fra i costi del tuo appartamento turistico. Se hai sottoscritto un contratto si tratterà delle rate periodiche da versare alla compagnia.

In che modo considerare i costi variabili

I costi variabili sono quelli possono aumentare o diminuire a seconda della quantità di prenotazioni ricevute. Tra di essi vanno citati:

• Le bollette energetiche: nonostante alcuni costi siano fissi, come quelli relativi agli abbonamenti, la parte variabile rappresenta la spesa maggiore e, naturalmente, cambia in base a quanto la tua casa vacanze è occupata 
• Le pulizie: quanto costa una pulizia finale di appartamento turistico? Considera che sui costi di pulizia dell’appartamento turistico incidono sia quelli relativi all’acquisto dei prodotti, sia i compensi per quanto riguarda eventuali collaboratori. Anche in questo caso, le spese sono rapportate al numero delle prenotazioni
• Le operazioni di manutenzione: calcolare i prezzi del servizio di manutenzione può non essere semplice, esistono interventi ordinari e straordinari, ma in ogni caso la tua struttura necessiterà sempre di manutenzione, dal semplice cambio di una lampadina alla riparazione di un elettrodomestico, dalla riverniciatura delle pareti alla sostituzione degli infissi. Cerca di fare una media
• Le commissioni sulle prenotazioni: per pubblicizzare la tua casa vacanze devi necessariamente affrontare dei costi. Il sistema più utilizzato del momento, ovvero affidarsi a un portale per affitti vacanze come Airbnb, Vrbo e Booking, prevede delle commissioni da corrispondere sulle prenotazioni avvenute
• Le tasse sugli affitti: armati di calcolatrice per sommare le imposte sul tuo appartamento turistico. Queste comprendono le comunali e quelle che colpiscono il reddito. Se operi con gli affitti brevi puoi avvalerti del regime della cedolare secca e pagare una percentuale fissa del 21%. Negli altri casi, gli introiti della casa vacanze fanno cumulo con gli altri redditi e quindi non sono calcolabili in modo preciso.

Come valutare la stagionalità rispetto al prezzo del tuo appartamento turistico

Molte strutture ricettive risentono fortemente della stagionalità. Così come le case vacanze sul mare vivranno i loro momenti migliori durante l’estate, le proprietà situate sulla neve avranno una maggiore richiesta nel corso dell’inverno. Nel periodo di alta stagione hai la possibilità di aumentare i prezzi del tuo appartamento turistico e di mantenere molto alto il tasso occupazionale. Durante le festività o in presenza di importanti eventi nella tua zona, come concerti o match sportivi, puoi incrementare i prezzi anche del 50% rispetto a quelli abituali. Nella bassa stagione, invece, devi cercare di aumentare il più possibile il tasso di occupazione abbassando i prezzi: puoi applicare una riduzione fino al 30% rispetto ai prezzi standard, con l’obiettivo di ricevere un numero adeguato di prenotazioni e mantenere operativa la tua casa vacanze. 

In che modo abbattere le spese e rendere più competitivi i prezzi

Abbattere le spese significa poter praticare dei prezzi più bassi oppure ottenere un maggior guadagno sulle prenotazioni ricevute. Per cercare di abbassare i costi del tuo appartamento turistico puoi avvalerti di qualche suggerimento:

• Pratica degli sconti su base settimanale o mensile, con l’obiettivo di conquistare coloro che intendono soggiornare per lunghi periodi. Un cliente che si ferma per più giorni ti permette di risparmiare sulle spese di pulizia e di gestire con più facilità la tua struttura
• Fissa un numero minimo di giorni: questo tipo di opzione è molto valida durante l’alta stagione e ti permette, come nel caso degli sconti, di ridurre in modo significativo alcune spese variabili.

Aumentare il prezzo con i servizi extra

Puoi aumentare il prezzo del tuo appartamento turistico facendo rientrare nella tariffa di base alcuni importanti servizi e benefit, come:

• Regalo di benvenuto per gli ospiti, ad esempio facendo trovare ai clienti una bottiglia di spumante, magari accompagnata con i più deliziosi prodotti culinari della zona
• Pulizie giornaliere, tra cui il riassetto quotidiano delle stanze, il lavaggio della biancheria e il cambio lenzuola settimanale
• Tour locali da effettuare nelle vicinanze, come visite ai caseifici o escursioni a piedi su sentieri di montagna o in barca
• Biciclette utilizzabili gratuitamente.

Come posso effettuare un’analisi di mercato

Visto il grande successo delle OTA, puoi effettuare una ricerca su uno di questi siti web per affitti vacanze comparando la tua abitazione con le case vacanze che si trovano nella tua zona. Seleziona delle offerte simili alla tua anche per quanto riguarda il numero di posti letto e i servizi disponibili. Potrai sicuramente farti un’idea concreta sui prezzi praticati dagli altri host. 

Come calcolare l’affitto per ottenere il profitto desiderato

Per calcolare l’affitto in modo abbastanza preciso, somma i costi fissi e quelli variabili affrontati annualmente e suddividili per il numero orientativo di giorni in cui prevedi che il tuo immobile sarà prenotato: una stima media si aggira tra il 70 e l’80% dei giorni. Alla somma applica la percentuale di profitti che intendi guadagnare. Il calcolo, naturalmente, potrebbe dare luogo a un prezzo eccessivamente basso o alto, poiché non tutti gli host devono affrontare gli stessi costi fissi, in primis il mutuo o l’affitto. Il parametro è comunque abbastanza efficiente per farti capire entro quali soglie di prezzo devi mantenerti per ottenere un interessante guadagno. Per aiutarti usa un foglio di calcolo per il tuo appartamento turistico, su excel o google sheets, utile anche per annotare le entrate e le uscite. Se hai dei dubbi sulle tariffe, puoi impostare la funzione “prezzi intelligenti” offerta da quasi tutte le OTA: le tariffe saranno impostate e aggiornate automaticamente, prendendo in considerazione delle dettagliate statistiche.

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