È obbligatorio pagare l'IVA su un affitto vacanze? Ecco tutto quello che devi sapere

Settembre 2024

Affittare un immobile per finalità turistiche si sta affermando come una prassi sempre più comune. Si tratta di un sistema molto gettonato e apprezzato da coloro che hanno una casa da mettere a disposizione dei turisti, poiché consente di ottenere guadagni maggiori rispetto a quelli derivanti da un affitto tradizionale, ma anche di continuare a disporre della propria abitazione quando si desidera.

Il successo degli affitti brevi è diventato ancora più elevato da quando su Internet spopolano i portali per affitti vacanze, le cosiddette OTA, ovvero quelle agenzie online che mettono in comunicazione gli host con i potenziali ospiti. Ciò ha permesso di creare delle vere e proprie attività redditizie, che possono essere esercitate sia in forma professionale sia in forma occasionale. Le principali differenze tra le due categorie sono rappresentate da un lato dalla stabilità dell’esercizio della professione, dall’altro dalla quantità di immobili disponibili da mettere in affitto.

Tra gli argomenti più dibattuti in tema di alloggi vacanze e di affitti turistici c’è quello relativo all’IVA: bisogna pagarla in ogni caso o alcuni host sono esentati dall’applicazione dell’imposta? Vediamo come funziona in Italia l’applicazione dell’IVA sugli affitti turistici.

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Cos’è l’IVA?

L’IVA, acronimo di Imposta sul Valore Aggiunto, è un’imposta indiretta che viene pagata dal consumatore finale. L’imposta viene applicata sul prezzo lordo del prodotto o del servizio acquistato dal consumatore e poi saldata all’Erario da parte del titolare dell’attività che si è occupata della vendita. In Italia sono previste diverse aliquote IVA:

• IVA ordinaria: è pari al 22% e viene applicata sulla maggior parte dei beni e dei servizi
• IVA ridotta al 10%: categoria in cui rientrano, tra le altre, le strutture ricettive, le forniture di energia elettrica, la somministrazione e i medicinali
• IVA ridotta al 5%: si applica su alcune tipologie di prodotti alimentari
• IVA ridotta al 4%: destinata prevalentemente ai prodotti agricoli.

Affitto vacanze e IVA: quando si applica?

Se sei un host e vuoi capire se devi applicare l’IVA per affittare la tua casa o il tuo appartamento vacanze, la prima cosa che devi tenere in considerazione è se svolgi l’attività in modo professionale o in modo occasionale. L’Agenzia delle Entrate considera soggetti IVA coloro che esercitano un’attività in forma imprenditoriale e continuativa. Se, quindi, gestisci a livello professionale uno o più appartamenti vacanze, l’IVA andrà applicata in ogni caso e dovrai emettere fatture fiscali verso i tuoi clienti. Allo stesso tempo, però, i soggetti passivi IVA hanno diritto, in determinati casi, alla detraibilità dell’imposta, nel caso in cui abbiano affrontato delle spese che riguardano lo svolgimento dell’attività di impresa, dall’acquisto di servizi alla ristrutturazione degli immobili. Al contrario, se affitti in modo occasionale, ovvero sporadico, le tue operazioni non saranno soggette a IVA. Come vantaggio non dovrai applicare l’imposta ai tuoi clienti, sarà sufficiente emettere una ricevuta non fiscale nei loro confronti, e non sarai obbligato a registrare un contratto d’affitto, ma, naturalmente, non potrai beneficiare della detraibilità IVA sulle spese strettamente legate all’attività. Per quanto concerne l’aliquota, per tutte le strutture ricettive, quindi a prescindere che si tratti di un B&B, alloggio o hotel, l’IVA applicata è quella agevolata al 10%.

Cosa distingue un’attività imprenditoriale da una che non lo è?

Che si tratti di affitti brevi o turistici non vi è alcuna differenza, il discorso sull’IVA è semplicemente legato all’imprenditorialità o all’occasionalità. Ci sono, tuttavia, varie differenze fra queste due forme. 

L’apertura di una vera e propria attività imprenditoriale permette di:

• Fornire agli ospiti i pasti
• Procedere con il riassetto giornaliero dell’abitazione
• Mettere a disposizione degli ospiti dei servizi aggiuntivi a pagamento, tra cui la fornitura di una vettura a noleggio, il trasferimento da e verso l’aeroporto e l’acquisto di biglietti per accedere a strutture o a eventi e altro
• Godere di alcune detrazioni
• Massimizzare i profitti

Quando, invece, parliamo di attività non imprenditoriale, va tenuto conto che devono essere rispettati alcuni limiti:

• L’attività deve avvenire in modo sporadico, senza fini di lucro sistematici
• L’host può gestire fino a un massimo di quattro appartamenti
• Dal punto di vista dei servizi, dovrai limitarti a fornire ai tuoi ospiti un kit di biancheria per l’intera durata del soggiorno, lenzuola comprese, copertura wi-fi e pulizie finali dell’immobile. Non ti è possibile offrire nessun altro servizio che sia paragonabile a quello di un hotel o un B&B
• Non sarai soggetto a fatturazione, ma dovrai dichiarare i tuoi guadagni a fine anno

Per affittare la mia casa vacanze è meglio la forma imprenditoriale oppure occasionale?

Affittare gli alloggi vacanze in modo occasionale ha come vantaggio quello della maggiore semplicità di gestione, tra cui il non dover applicare l’IVA e adempiere ai vari obblighi fiscali e amministrativi connessi con l’apertura della partita IVA. Altro vantaggio è dovuto alla tassazione. In questo caso, infatti, lo Stato offre la possibilità di applicare il regime delle cedolare secca, con cui si paga un’imposta del 21% sul totale degli affitti registrati nel corso dell’anno per il primo appartamento, e del 26% a partire dal secondo appartamento. La cedolare secca non interferisce in alcun modo con gli altri redditi che hai dichiarato, per cui sarai soggetto al pagamento del 21% o del 26%, a seconda del numero di appartamenti che destini agli affitti brevi. Nel caso in cui tu preferisca gestire l’attività in forma imprenditoriale, invece, dovrai necessariamente applicare il regime ordinario IRPEF, a cui faranno cumulo anche i redditi provenienti da altre attività per stabilire l’aliquota a cui sarai soggetto.

Booking, Airbnb e IVA: posso usare le OTA anche se opero occasionalmente?

La risposta è sì, potrai inserire annunci sulle OTA a prescindere dal fatto che operi a carattere professionale oppure occasionale. Sia Booking che Airbnb, infatti, si presentano come sostituti di imposta per gli host che svolgono l’attività in maniera non imprenditoriale, provvedendo quindi a riscuotere le tasse dal cliente e a versarle direttamente all’Agenzia delle Entrate per tuo conto. Importante invece, è che tu registri il tuo immobile e ottenga in ogni caso il CIN, Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio per legge dal 2024.

Commissioni di prenotazione e IVA, come si applica?

Probabilmente, per affittare e pubblicizzare la tua casa vacanze ricorrerai a una OTA, come ad esempio Airbnb, Holidu e Booking, oppure a un sito web per affitti vacanze. La maggior parte delle OTA prevede delle commissioni a tuo carico, relative alle prenotazioni effettivamente avvenute tramite l’agenzia e alla visibilità offerta. Per quanto riguarda lo Stato Italiano, su tali commissioni, che solitamente variano tra il 10 e il 20%, è prevista l’applicazione dell’IVA ordinaria a tuo carico, quindi del 22%. Nel caso in cui tu sia un soggetto IVA, l’IVA versata andrà in compensazione con quella a debito ricevuta dai tuoi clienti, vantaggio che non si verifica nel caso di attività a carattere non imprenditoriale.

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