Visite esterne in case o appartamenti vacanza

Più ospiti di quelli prenotati? Ecco come puoi agire in quanto host

Questo articolo analizza come i proprietari di affitti per vacanze in Spagna possano gestire ospiti non autorizzati, evidenziando differenze legali rispetto agli affitti residenziali.

Si suggeriscono misure preventive come regole chiare nel regolamento interno, inclusione dei nomi nel contratto e richiesta di un deposito cauzionale.

Durante il soggiorno, si raccomanda l’uso di telecamere, la cooperazione con i vicini e l’applicazione coerente delle norme per controllare le visite non autorizzate.

Si sottolinea l’importanza della registrazione legale degli ospiti e della gestione adeguata degli animali domestici secondo le regole stabilite nel regolamento interno.

Ottobre 2024

Le case vacanze e gli affitti brevi coinvolgono sempre più proprietari di appartamenti, i quali hanno la possibilità di trarre un buon profitto anche svolgendo occasionalmente l’attività. La gestione di un appartamento adibito ad affitti brevi non è particolarmente complicata, anche grazie agli efficienti portali per affitti vacanze, che rendono più semplice entrare in contatto con i potenziali interessati. Tuttavia, bisogna sempre verificare che l’appartamento non abbia subito danni e che gli ospiti effettivamente presenti rientrino nel numero comunicato al momento della prenotazione. Ecco come evitare questi spiacevoli inconvenienti e come effettuare il controllo finale dell’appartamento.

Il numero massimo degli ospiti

Ogni struttura ricettiva ha la possibilità di ospitare un determinato numero di persone. Tale numero può anche essere stabilito da te in base alle tue esigenze. Ad esempio, se vuoi affittare il tuo appartamento vacanze ma non tutte le stanze, il totale dei posti disponibili sarà inferiore a quello massimo che può contenere la casa. Se operi attraverso un tuo sito web per affitti vacanze, oppure mediante una OTA, esponi sempre in modo chiaro qual è il limite di persone che desideri ospitare. Qualora nell’appartamento ci fosse un numero superiore di ospiti rispetto a quello che la struttura è in grado di accogliere potrebbero verificarsi diversi problemi. Inoltre, più persone ospiti e maggiori saranno le spese che dovrai affrontare, in primis quelle relative all’acqua calda, al riscaldamento e così via.

Da chi è stabilito il corretto numero di persone nella mia sistemazione?

Il numero di posti letto è imposto sia da te sia dalla capacità ricettiva della tua abitazione. Per quanto riguarda le case vacanza e i B&B, le camere con un letto singolo devono avere una superficie minima di otto metri quadrati, mentre per ogni letto in più occorrono ulteriori sei metri quadrati di spazio. In caso di eventuali letti a castello, sono necessari almeno un metro quadro o un minimo di tre metri cubi extra. Se, invece, concedi in affitto un monolocale, la superficie minima per ospitare un solo ospite è stabilita in 28 metri quadrati, che in caso di due ospiti aumentano a 38 metri quadrati. La violazione delle normative sui posti letto, che comunque possono variare a livello locale, può portare a delle pesanti sanzioni: fallo presente al conduttore, così da tutelarti il più possibile qualora intenda portare persone oltre il numero stabilito.

Come faccio a evitare che arrivino persone in più?

Non è effettivamente possibile scongiurare del tutto il verificarsi di questa situazione. Puoi, tuttavia, cercare di attuare degli accorgimenti per scoraggiare gli ospiti troppo pretenziosi:

Stabilisci delle regole e falle prontamente presenti agli ospiti. Tra queste regole inserisci il numero massimo di persone che possono essere ospitate in casa. Puoi comunicarlo anche attraverso l’annuncio pubblicato sulle OTA che hai scelto per pubblicizzare la tua casa vacanze, ma è sempre preferibile ricordare le regole mediante un messaggio in chat o su WhatsApp. Una buona comunicazione rappresenta il sistema migliore per agire in anticipo sulle incomprensioni che potrebbero nascere successivamente.
Redigi un contratto di locazione per affitti brevi e fallo firmare al responsabile della prenotazione. All’interno dell’accordo, oltre alla generalità, al prezzo pattuito e al periodo di affitto, aggiungi qual è il tetto massimo di persone che possono essere ospitate all’interno dell’appartamento vacanze. Il contratto, per i soggiorni inferiori a 30 giorni, non va registrato all’Agenzia delle Entrate, ma ha comunque un valore legale e ti tutela da eventuali comportamenti non corretti messi in atto dal conduttore.
Inserisci dei costi supplementari per ciascun ospite in più, in modo tale da coprire almeno le spese che dovresti affrontare per ogni componente aggiuntivo. La maggior parte delle agenzie che operano online nel campo degli affitti brevi consente di applicare questa opzione.
Avverti gli inquilini che i loro dati saranno registrati presso le autorità. Per operare nel rispetto della legge, infatti, devi comunicare sia alla Regione sia alla Questura le generalità di tutte le persone che trascorreranno la notte presso la tua struttura. Mettere a conoscenza gli ospiti di tale procedura può fungere da deterrente per evitare comportamenti non in linea con le regole stabilite, proprio come ospitare persone non dichiarate.

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Da quando non si è più ospiti?

Il conduttore è tenuto a lasciare l’abitazione entro l’orario stabilito al momento in cui ha prenotato. Con la procedura di check-out, infatti, l’ospite non ha più diritto di stare all’interno della tua struttura. L’orario di check-out massimo è sempre visibile se la prenotazione viene effettuata utilizzando una OTA. In caso di contratto di locazione è sempre bene indicare l’orario di partenza.

Gli ospiti possono ricevere altre persone nell’alloggio? Quanto tempo può rimanere una visita?

Non vi sono delle regole generali che impediscano a un conduttore di invitare amici o parenti, magari per pranzare o per cenare. Quindi, se non lo hai specificato nel contratto, l’ospite ha pienamente diritto di ricevere visite. Non è stabilito dalla legge nemmeno per quanto tempo è consentito avere visite: in questi casi si dovrebbe agire, comunque, con la diligenza del buon padre di famiglia. La ragione è legata anche a un fatto di sicurezza, una struttura sovraffollata potrebbe diventare molto pericolosa in caso di emergenze come incendi ed eventi naturali.

Cosa succede se il padrone di casa viola la privacy dell’ospite?

Se sei uno di quegli host che pensa: “Voglio affittare la mia casa vacanze, ma tenerla sempre sotto controllo” devi sapere che quando affitti a terzi perdi temporaneamente il possesso del bene. Ciò significa che non hai alcun diritto di entrare nel locale dato in affitto, né di sindacare su quanto può rimanere una visita in casa. A meno che non vi siano situazioni di pericolo o di emergenza, come problemi legati alla salute di una persona oppure per evitare danni a carico dei locali, il tuo accesso ingiustificato nell’abitazione costituirebbe un reato di violazione di domicilio, come stabilito dall’articolo 614 del codice penale. Hai comunque diritto a visitare l’immobile anche a soggiorno in corso, a patto di avvertire l’ospite per tempo e concordare un giorno e un orario che possano essere favorevoli a entrambi.

Il controllo di fine soggiorno

Quando gli ospiti sono in procinto di effettuare il check-out hai il diritto di verificare le condizioni dell’appartamento, al fine di controllare se sono presenti danni a carico dell’immobile, degli arredi e degli oggetti. Se ti stai chiedendo cosa portare alla firma del contratto di affitto, è di buona norma aggiungere un inventario con tutte le dotazioni dell’appartamento, dagli elettrodomestici ai kit di biancheria, dagli accessori per la cucina agli elementi decorativi. Grazie all’inventario potrai contestare con facilità all’ospite gli eventuali danni subiti. Alcune agenzie ti offrono un pacchetto assicurativo integrato, così da garantirti un risarcimento in caso di comprovati danneggiamenti alla struttura e per gli oggetti mancanti.