Come calcolare l'ammortamento della tua casa vacanze
Il calcolo dell'ammortamento è fondamentale se vuoi che il tuo alloggio vacanziero sia economicamente sostenibile nel tempo. In questo articolo ti spieghiamo come calcolarlo.
- L’ammortamento riflette la svalutazione graduale del valore di un immobile nel tempo.
- L’Agenzia delle Entrate permette di dedurre fino al 3% del valore di acquisizione o catastale dell’immobile.
- I beni mobili possono essere detratti al 10% annuo per 10 anni.
- Considera entrate, spese fisse e tasso di occupazione per calcolare la redditività dell’affitto.
- Un gestore professionale può aiutarti a ottimizzare le finanze ed evitare errori.
Marzo 2025
Le case vacanze sono disciplinate da una lunga serie di normative, sia nell’ambito della sicurezza sia in tema di tassazione. Come proprietario di una struttura ricettiva, hai la possibilità di ottenere alcuni benefici fiscali, i quali si applicano al tuo reddito imponibile. Uno dei più importanti è l’ammortamento della casa vacanze. Naturalmente, per evitare di commettere errori sui calcoli, è sempre bene consultare un commercialista. Ecco cos’è l’ammortamento della casa vacanze e come calcolarlo in modo corretto.
Cos’è l’ammortamento fiscale di una casa vacanze
Per ammortamento di una struttura ricettiva si intende il recupero del costo di un immobile che viene impiegato a titolo di attività commerciale durante l’intero arco della sua vita. Sinteticamente, l’ammortamento di una casa vacanze consente di dedurre sia i costi di acquisto della proprietà, sia quelli inerenti all’ammodernamento della struttura. La deduzione viene applicata in sede di dichiarazione dei redditi su base annuale, a partire dal primo anno in cui l’immobile ha prodotto un reddito. L’ammortamento dell’immobile termina nel momento in cui i costi dell’immobile e delle spese effettuate per ammodernare la struttura sono stati del tutto recuperati.
Regole generali dell’ammortamento
Per stabilire se un immobile può essere ammortizzato, bisogna attenersi a determinate regole. L’ammortamento, infatti, è applicabile in modo esclusivo dalle società che gestiscono l’attività in forma imprenditoriale, a prescindere che si tratti di affitti standard o di case vacanze. Di conseguenza, coloro che esercitano l’attività in modo occasionale, come avviene nel caso degli affitti brevi, non possono beneficiare dei vantaggi fiscali in questione. Inoltre, l’ammortamento dell’immobile spetta al solo proprietario del bene: nel caso di subaffitto, il titolare dell’attività può limitarsi ad ammortizzare le spese inerenti al miglioramento della struttura, in cui rientrano diverse voci, dall’acquisto di mobili a quello della pavimentazione. La proprietà, infine, deve avere necessariamente una vita utile determinabile, quantificabile in un tempo superiore a un anno. In linea di massima, i fabbricati hanno una durata stabilita di 50 anni, per cui il periodo di ammortamento massimo non può superare tale lasso di tempo. Il diritto alla deduzione cessa nel momento in cui il bene non è più utilizzato a livello commerciale: per le case vacanze, dunque, l’ammortamento può essere eseguito solo nel momento in cui la struttura genera un reddito e per il numero di mesi in cui l’immobile è stato produttivo.
Quando affittare la casa vacanze genera reddito
Le case vacanze sono delle strutture ricettive a tutti gli effetti. Il gestore dell’attività, infatti, può fornire agli ospiti una vasta gamma di servizi, proprio come avviene per quanto riguarda le strutture alberghiere. A differenza degli affitti turistici, i cui gestori possono esclusivamente mettere a disposizione l’immobile senza offrire alcun tipo di servizio extra, le case vacanze permettono di ottenere degli ulteriori utili che derivano proprio dai servizi aggiuntivi. Chi si avvale del regime degli affitti turistici può mettere a disposizione degli ospiti il servizio di pulizia al termine del soggiorno e la fornitura di un kit di biancheria per ciascun ospite. Invece, chi affitta la casa vacanze in modo professionale, ha la possibilità di offrire:
- Il cambio periodico della biancheria.
- Le pulizie e il riassetto giornaliero dell’appartamento.
- La prenotazione di biglietti, di pacchetti turistici e di posti in spiaggia.
- La messa a disposizione di una vettura.
- Il servizio di trasporto in automobile, come ad esempio dall’aeroporto verso la struttura ricettiva e viceversa.
In questo modo, la casa vacanze diventa una vera e propria attività imprenditoriale, per cui l’acquisto di un immobile da destinare agli affitti costituisce un bene che può essere ammortizzato in un numero variabile di anni.
Posso ammortizzare altri beni oltre all’immobile?
In linea generale, hai la possibilità di portare in ammortamento sia gli elementi permanenti della casa vacanze, sia i mobili. Per quanto riguarda il primo caso, rientrano nella fattispecie i pavimenti in piastrelle e anche alcuni infissi, tra cui le porte esterne, le quali sono considerate parte integrante della struttura ricettiva. Tali beni possono essere portati in ammortamento, quindi, insieme alla struttura. Invece è possibile ammortizzare i beni mobili, come quelli che fanno parte dell’arredo della casa vacanze, in un tempo massimo di cinque anni, poiché si tratta di beni che hanno una vita utile più breve rispetto a quella dell’immobile.
Come si esegue il calcolo dell’ammortamento?
Per calcolare la quota di ammortamento, innanzitutto bisogna stabilire il valore dell’immobile. Qualora la proprietà sia provvista di un terreno, esso va escluso dal calcolo, in quanto il terreno è considerato un bene non deteriorabile e quindi non può essere inserito nell’ammortamento. Non rientrano tra gli ammortamenti nemmeno le spese sostenute per apportare miglioramenti al terreno, tranne nel caso in cui siano strettamente correlate all’attività della casa vacanze.
Base della proprietà
Il valore di base dell’immobile non è altro che l’importo pagato al momento dell’acquisto della proprietà. Oltre al costo dell’immobile possono essere aggiunte alla base le varie imposte, le spese di trasporto, di installazione e di collaudo, insieme alle commissioni di vendita.
Calcolo effettivo
Dopo aver calcolato la base, bisogna sottrarre da essa il valore del terreno, il quale può essere ottenuto consultando il valore di mercato nel momento in cui l’immobile è stato acquistato oppure effettuando una verifica presso il catasto. Se un immobile, pagato complessivamente 100.000 euro, è stato rivalutato al momento di effettuare l’ammortamento a 80.000 euro, di cui 8.000 relativi al terreno, il calcolo va eseguito con le seguenti modalità:
80.000 (valore complessivo dell’immobile) – 8.000 (valore del terreno) = 72.000 (valore dell’appartamento).
72.000 : 80.000 = 0,9 (differenza tra valore complessivo e valore dell’appartamento).
100.000 x 0,9 = 90.000 (valore ammortizzabile).
Ponendo che l’immobile venga ammortizzato in un periodo di 20 anni, è necessario dividere i 90.000 euro per 20, ovvero il numero degli anni in cui ammortizzare il bene, per cui la quota annuale dell’ammortamento sarebbe di 4.500 euro all’anno. Se il bene è destinato all’attività di affitto della struttura ricettiva solo per uno specifico periodo dell’anno, bisogna dividere per 12 i mesi in cui l’appartamento è operativo e moltiplicare il risultato per 90.000, ovvero il valore ammortizzabile. Ad esempio, se la casa vacanze venisse messa in affitto per 10 mesi l’anno, il coefficiente da moltiplicare per 90.000 sarebbe di 0,83, con il risultato di 75.000. I 75.000 euro andrebbero, infine, divisi per il numero di annualità dell’ammortamento, in questo caso 20, di conseguenza la quota annuale deducibile ammonterebbe a 3.750 euro. Come già detto, al valore dell’immobile possono essere sommati sia il costo dei mobili, da ammortizzare in cinque anni, sia quello di eventuali migliorie definitive, da aggiungere al totale dell’ammortamento del bene.