Come calcolare la superficie di una casa vacanza

Agosto 2024

Un aspetto di imprescindibile importanza in una struttura ricettiva è quello relativo alle dimensioni dei vari spazi, sia interni che esterni, che vengono messi a disposizione degli ospiti. Avere una stima realistica sulla superficie della tua casa vacanze è la base sia per attenerti alle regole vigenti in materia, sia per promuovere al meglio l’abitazione e far comprendere al tuo target le effettive potenzialità della struttura ricettiva. Ecco quali sono i parametri da osservare per misurare l’appartamento e le principali ragioni per cui essere precisi circa le dimensioni della casa vacanze.

Il rispetto delle normative sulle dimensioni delle case vacanza

Uno dei motivi per i quali è fondamentale fare attenzione alla superficie della tua casa vacanze riguarda le misure minime imposte dalla legge. Le strutture ricettive, oltre a dover essere accatastate come abitazioni civili ed essere in linea con le prescrizioni igienico-sanitarie ed edilizie previste dai vari regolamenti nazionali e locali, devono rispettare determinate misure. Qualora la casa sia composta da un solo ambiente, ovvero sia un monolocale, la superficie minima deve essere di 28 mq se occupata da una sola persona e di 38 mq se occupata da due persone. I regolamenti, che talvolta variano da regione a regione, stabiliscono anche quale sia la superficie minima che deve possedere ogni camera: per le stanze singole occorrono almeno 9 mq, mentre per le doppie sono necessari almeno 14 mq. Per ogni ulteriore ospite nella stessa camera bisogna aggiungere 4 mq al totale.  Le sanzioni in materia sono molto pesanti e possono raggiungere un massimo di 6mila euro per ogni violazione. Prima di mettere a disposizione una o più stanze della tua struttura ricettiva, dunque, accertati quali siano i limiti previsti dalla regione in cui si trova l’immobile.

La pubblicizzazione della struttura ricettiva

Quando pubblicizzi la casa vacanze attraverso il tuo sito web, tramite i social network oppure mediante le agenzie OTA, è fondamentale dichiarare le dimensioni dell’immobile. Essere poco precisi circa la misura totale dell’appartamento o quella dei singoli ambienti potrebbe esporre a delle incomprensioni con i tuoi ospiti e arrecarti un danno a livello di immagine.  

I vari tipi di superficie

Esistono tre tipologie di misurazione delle superfici. Per muoverti correttamente nel calcolo delle dimensioni della tua casa vacanze è opportuno fare delle distinzioni.

La superficie catastale

Per superficie catastale si intende la somma di tutte le superfici dell’immobile, comprendendo i vani di ogni tipo e le pertinenze. La somma viene poi moltiplicata per un coefficiente correttivo, il quale può differire a seconda dei regolamenti locali. Della superficie catastale fa parte anche lo spessore dei muri, i quali vengono presi in considerazione fino ai 50 cm. I coefficienti stabiliti dalla legge servono sostanzialmente a dare un valore all’immobile in base alle tipologie di vani e di pertinenze di cui esso si compone.

La superficie commerciale

Si tratta di un tipo di misurazione che opera sia sui locali commerciali sia sulle comuni abitazioni. La superficie commerciale prende in considerazione l’intera superficie dell’appartamento, compresi i muri interni e quelli perimetrali, persino quelli condivisi con altre abitazioni. Vengono inseriti nel calcolo gli spazi esterni, dai giardini ai balconi, nonché le pertinenze, a patto che siano a uso esclusivo, come ad esempio le cantine e i garage. 

La superficie calpestabile

Il calcolo della superficie calpestabile si esegue includendo esclusivamente i metri quadrati che possono essere utilizzati per camminare o per svolgere altre attività. Nel calcolo in questione non vengono considerati né i muri né gli spazi esterni, in quanto per raggiungerli sarebbe necessario uscire dall’immobile. La superficie calpestabile è molto importante, poiché fornisce un’effettiva valutazione dello spazio disponibile all’interno dell’abitazione. Molto spesso, il reale valore di mercato dell’immobile viene calcolato proprio basandosi sulla superficie calpestabile. Si tratta, inoltre, del dato di riferimento con il quale vengono conteggiate imposte come la TARI.

Le differenze tra le superfici

La superficie catastale è generalmente usata per ragioni amministrative e fiscali ed è quella che viene registrata agli atti presso gli uffici competenti. La superficie commerciale, invece, è utilizzata prevalentemente nel settore immobiliare, mentre la superficie calpestabile fornisce il valore più veritiero in assoluto per quanto concerne le reali possibilità di sfruttamento dell’immobile, poiché prende in considerazione gli spazi effettivamente utilizzabili. 

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Come eseguire i calcoli

Il valore della superficie catastale può essere richiesto direttamente presso gli uffici comunali. Per eseguire il calcolo in maniera autonoma, devi prendere le misure dell’intera superficie dell’appartamento, compresi i muri fino a 50 cm. Il tutto va moltiplicato per i seguenti coefficienti:

• 1 per i vani principali e per i locali accessori con accesso diretto.
• 0,50 per i vani con accesso indiretto.
• 0,30 per i balconi e i terrazzi comunicanti con il locale fino a un massimo di 25 mq.
• 0,10 per la quota extra di balconi e terrazzi comunicanti con il locale.
• 0,15 per i balconi e i terrazzi non comunicanti con l’unità principale fino a un massimo di 25 mq.
• 0,05 per la quota eccedente di balconi e terrazzi non comunicanti con l’unità principale.

Per calcolare la superficie commerciale devi procedere con una differenziazione dei vani. Per quanto riguarda le aree calpestabili, le pareti divisorie interne e le eventuali scale interne, devi prendere in considerazione il 100% dello spazio misurato. Dal punto di vista delle pareti di confine con altri immobili devi calcolare il 50% del totale fino a un massimo di 25 cm, mentre per i soppalchi e per le mansarde devi sommare l’80% dello spazio se l’altezza minima è di 2,40 metri, altrimenti dovrai calcolare solo il 15% della superficie. Le aree esterne – come balconi e terrazze scoperte – vanno calcolate per il 25% fino a 25 mq, mentre per i successivi metri bisogna aggiungere il 10%. I giardini, invece, sono da considerare al 15% fino a 25 mq e successivamente al 5%. La cantina va calcolata al 25% del suo spazio. E infine i box auto: per questi la percentuale varia dal 40 all’80% della superficie occupata.

La superficie calpestabile è la più semplice da calcolare: bisogna prendere le misure di ogni vano, considerando i centimetri che vanno da filo a filo per quanto riguarda ogni parete.

Come prendere le misure

Per prendere correttamente le misure degli ambienti, utilizza un metro a nastro. Se vuoi calcolare l’area di un singolo vano, utile per ottenere la superficie calpestabile, moltiplica la lunghezza della stanza per la larghezza. Ad esempio, se una camera ha una larghezza di 3 metri e una lunghezza di 4 metri da parete a parete, la sua superficie calpestabile sarà di 12 metri quadrati. Per le altre misurazioni devi annotare anche lo spessore dei muri e delle pareti divisorie.

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