Tassazione delle case vacanza in Italia

Maggio 2024

Le case vacanza rappresentano un’ottima opportunità di business, poiché offrono a tutti coloro che possiedono un secondo immobile la possibilità di ottenere degli interessanti guadagni. Si tratta di un sistema sicuramente più redditizio rispetto al tipico affitto a uso transitorio, molto utilizzato per gli studenti fuori sede e per i lavoratori che si trovano in trasferta. Come per quanto concerne gli altri redditi, anche i proventi che derivano dalle case vacanze sono soggetti a tassazione. Ecco quanto si paga di tasse per gli affitti brevi e quali sono i regimi più convenienti per affittare un appartamento vacanze.

Tassazione casa vacanze senza partita IVA

Se operi in modo occasionale, puoi esercitare l’attività di affitto della casa vacanze senza il bisogno di aprire una partita IVA. In questo caso hai due possibilità di scelta, ovvero:

• Applicare la cedolare secca.
• Assoggettare il reddito delle case vacanze all’IRPEF maturata con altri redditi.

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca consiste nel dichiarare l’importo complessivo derivante dall’affitto della casa vacanze e applicare l’imposta del 21% sul totale. Per avvalerti del regime della cedolare secca devi rispettare una serie di requisiti:

• Il contratto di affitto deve durare un massimo di un mese e deve essere stipulato tra persone fisiche.
• Non puoi offrire all’ospite dei servizi che non siano strettamente legati al soggiorno, come la fornitura della biancheria, le utenze e la pulizia dei locali. Servizi aggiuntivi, tra cui i pasti oppure la messa a disposizione di una guida turistica o di una vettura, non ti permetterebbero di rientrare nel regime degli affitti brevi e, quindi, di usufruire della cedolare secca.  
• Devi rinunciare alle detrazioni fiscali sulle spese affrontate per la gestione della casa vacanze. 
• Puoi affittare come casa vacanze esclusivamente immobili che facciano parte delle categorie catastali comprese  tra la A/1 e la A/11, con la sola eccezione della categoria A/10.
• Puoi affittare un massimo di quattro appartamenti all’anno: in caso contrario è d’obbligo l’apertura della partita IVA. 

Come funziona il regime ordinario

Per quanto riguarda la seconda soluzione, devi sommare il reddito proveniente dall’affitto breve a quello che deriva dalle tue eventuali altre attività professionali, come ad esempio la pensione o lo stipendio. In questo caso, l’aliquota da applicare per calcolare le tasse sui proventi della casa vacanze varia in base agli scaglioni IRPEF. Le imposte si calcolano sul 95% degli importi dichiarati per l’affitto dell’appartamento vacanze. Il vantaggio del regime ordinario è dato dalla possibilità di portare in detrazione determinate spese: al momento sono ammesse esclusivamente quelle relative alla ristrutturazione dell’immobile, per cui non rientrano nella fattispecie i costi sostenuti per la pubblicità o per la pulizia dell’appartamento. Se il pagamento da parte del cliente avviene tramite un intermediario, quest’ultimo dovrà applicare una ritenuta d’acconto del 21%.

Come pagare meno tasse sugli affitti brevi

Il regime fiscale va selezionato in base ai redditi che hai prodotto con le altre attività. Puoi stabilirlo in sede di dichiarazione dei redditi. Se non intendi ristrutturare l’immobile e disponi di un altro reddito, certamente ti conviene optare per la cedolare secca, che si impone come la tassazione sugli affitti brevi più semplice da gestire.

Tassazione e detrazioni fiscali per affitti turistici con partita IVA

Se sei attivo nel settore delle case vacanze in modo professionale o se intendi affittare in un anno un numero di appartamenti superiore a quattro, devi necessariamente aprire una partita IVA. In questo caso, le opzioni sono due:

• Regime forfettario.
• Regime ordinario.

Quanto si paga di tasse per una casa vacanza con il regime forfettario?

Avvalendoti del regime forfettario sarai soggetto a una tassazione del 15% sull’intera somma fatturata nel corso dell’anno. Se rientri nel regime delle startup potrai usufruire dell’aliquota ridotta al 5% per i primi cinque anni. La legge di Bilancio del 2023 ha esteso il regime forfettario fino a un tetto massimo di 85.000 euro annui, con possibilità di beneficiare del regime anche qualora nell’anno solare si superino gli 85.000 euro ma si rientri nei 100.000 euro. Superati i 100.000 euro si passa al regime ordinario. Il regime forfettario ti permette di semplificare le spese deducibili: non è necessario documentare singolarmente, infatti, le spese sostenute per la gestione dell’attività. 

Quali sono i vantaggi del regime ordinario?

Qualora tu non possa rientrare nel regime forfettario o non lo ritenga conveniente, l’altra soluzione per pagare le tasse sulla casa vacanze è costituita dal regime ordinario. In questo caso si applica il sistema delle aliquote IRPEF, le quali variano dalla minima del 23% fino alla massima del 43%, calcolate a seconda del reddito. La formazione del reddito è diversa rispetto a quella del regime forfettario. Il reddito, infatti, si ottiene dalla differenza tra le somme percepite dall’attività degli affitti brevi e i costi che sono stati sostenuti per lo svolgimento dell’attività stessa. La differenza ottenuta, di conseguenza, rappresenta l’imponibile su cui viene calcolata l’aliquota IRPEF da applicare. La certificazione dei costi d’esercizio è di fondamentale importanza nel caso del regime ordinario, per cui devi tenere una documentazione completa di tutte le spese sostenute. 

Le spese deducibili per le case vacanza

Sono varie le tipologie di spese che puoi detrarre ai fini IVA per la gestione del tuo appartamento. Ecco le principali voci che puoi portare in detrazione, dalle utenze ai costi per pubblicizzare la casa vacanze:

• Le utenze: quando affitti una casa vacanze, la somma pagata dal cliente è comprensiva delle spese relative al gas, alla luce e ai servizi di telefonia. Per gli affitti brevi queste sono spese detraibili, poiché sono necessarie per svolgere l’attività.

• Le spese per pubblicità: gestire una casa vacanze implica dei costi da sostenere per rendere visibile l’appartamento. Tra queste spese rientrano quelle inerenti alle commissioni applicate dai portali per affitti vacanze o i costi dovuti alla realizzazione del tuo sito web per affitti vacanze.

• L’arredamento: rendere la casa vacanze confortevole, accogliente e ricca di servizi è certamente un fattore decisivo per ottenere successo nella tua attività. Proprio per questa ragione rientrano tra le spese da portare in detrazione tutte quelle affrontate per il miglioramento della struttura e per la sua manutenzione. Tra i costi che puoi detrarre ci sono quelli per l’acquisto di nuovi mobili, di elettrodomestici e di tutto ciò che contribuisca a migliorare la qualità generale della casa vacanze.

• Le spese di pulizia: in tema di accoglienza e di comfort è impossibile non citare la pulizia dell’appartamento. Se non riesci a prenderti cura personalmente dell’igiene delle stanze, delle aree comuni e delle pertinenze, puoi portare in detrazione ai fini IVA tutti i costi documentati che hai sostenuto per la pulizia della casa vacanze.

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